På denne side bliver der løbende lagt artikler op om relevante emner i forhold til ejer-/andelsforeninger og ejendomsadministration.

Herunder vil du også kunne læse artikler vedrørende vedligehold og energimærkning af ejendomme, samt få byggeteknisk indblik i alt fra altaner til tagrenoveringer.

Ejendomsadministration

Mangler og fejl ved salg af andelsbolig

Ved salg af andelsbolig kan der være fejl og mangler i boligen. Det er tit her spørgsmålet om hvorvidt sælger, køber eller foreningen står for hæftelsen af fejlen eller manglen. Er det således, at der skulle være mangler i andelsboligen grundet undervedligeholdelse eller mangler i forhold til inventar og installationer, trækkes beløbet fra andelsværdien for […]

Tid til at tænde for fjernvarme igen – langsomt

Med efterået på vej betyder det også at temperaturen falder og det bliver koldere, hvilket gør at vi tænder for radiatoren igen og man kan ende med en høj varmeregning. Nu hvor fyrringssæsonen (fra d. 1 oktober til d. 30 april – kan variere fra år til år) er ovre os er det igen blevet […]

Rygning i andelsbolig

Det er tvivlsomt for generalforsamlingen at kunne beslutte at pålægge rygere, at de selv skal sørge for at røgen bliver i deres eget hjem, så længe bygningsreglementet er overholdt. Det samme princip er sig gældende for andelshavere med røggener. Ændringer i husorden/vedtægter angående rygning Generalforsamlignen må heller ikke ændre i husordenen/vedtægter, så det bliver forbudt […]

Private fællesveje

Private fællesveje benyttes af flere ejendomme og er åben for offentlig trafik. Det er grundejeren der ejer vejen, som har skel ud til den pågældende vej. Vedligeholdelse af private fællesveje Grundejeren skal vedligeholde fortov, rabatter og kørebane ud fra deres ejendom og til midten af kørebanen. Vedligeholdelse af fortov, rabatter og kørebane omfatter at fjerne […]

Hvem kan stille et forslag?

Det fremgår i foreningens vedtægter, hvem der kan stille et forslag. Tidsramme for forslag Forslaget skal dog ifølge standardvedtægternes § 24, stk. 2 fremsendes til bestyrelsen senest inden 8 dage før generalforsamlingen. Herefter skal bestyrelsen ifølge § 24, stk. 3 informere de øvrige andelshavere med forslaget senest 4 dage før generalforsamlingen. Hvad skal forslaget indeholde? […]

Fællesarbejde

Principielt er der ingen grænser for, hvilken slags opgaver fællesskabet kan udføre, dog skal opgaver som ifølge lovgivningen udføres af en fagmand, f.eks. elinstallationer. Opgaver som kan pålægges fællesskabet er afvaskning af havemøbler, fejning af nedfaldne blad osv. Andelshavere bør yde den arbejdskraft deres fysisk tillader dem. Fællesarbejdet er frivilligt Man kan ikke pålægge andelshavere […]

Udearealer

Vedligeholdelsespligten skal fremgå i foreningens vedtægter, da er ingen lovgivning for vedligeholdelsespligten angående udearealer. Dog har foreningen vedligeholdelsespligten for fælles udearealer, hvorimod andelshaver typisk selv har vedligeholdelsespligten på udearealer med individuel brugsret. Det skal tydeliggøres i vedtægterne eller en særskilt boligaftale om andelshaver har vedligeholdelsespligten for den side af hegnet/hækken som vender ud mod fællesarealet, […]

Uenighed mellem andelshaver og bestyrelsen

Der eksisterer ikke en klage indsats, hvis det er, at andelshavere gerne vil klage over foreningens bestyrelse. Andelshavere bør derfor i første omgang se, om man ikke kan komme frem til en fælles løsning. Håndtering af uenigheder mellem andelshaver og bestyrelsen Hvis det ikke er muligt at komme frem til en fælles løsning, kan man […]

Snerydning – hvem har ansvaret?

Snerydningsforpligtelsen ligger hos grundejeren, og ved andelsboligforeninger er det foreningen som har forpligtelsen, da de anses som grundejer. Det indebærer, at foreningen både er ansvarlig for snerydning af indkørelser, trapper, fortove, stier med offentlig adgang samt fjernelse af sne og istapper på tagene. Fjernelse af sne Foreningen kan vælge at ansætte et firma til rydning […]

Ting og sager på fællesarealerne

Hvis man som andelshaver gerne vil stille ting på foreningens fællesarealer skal det være vedtaget på generalforsamlingen eller også skal der være givet tilladelse fra bestyrelsens side af, dog er det tilladt at stille ting på eget brugsretsområde. Det er ikke i god ret at smide genstande ud som er blevet stillet på fællesarealerne uden […]

Jura

Snerydning – hvem har ansvaret?

Snerydningsforpligtelsen ligger hos grundejeren, og ved andelsboligforeninger er det foreningen som har forpligtelsen, da de anses som grundejer. Det indebærer, at foreningen både er ansvarlig for snerydning af indkørelser, trapper, fortove, stier med offentlig adgang samt fjernelse af sne og istapper på tagene. Fjernelse af sne Foreningen kan vælge at ansætte et firma til rydning […]

Standardvedtægter

Det er vigtigt at standardvedtægterne i foreninger løbende bliver revideret for at indarbejde de nye lovgivninger og retspraksis inden for andelsboligområdet. Som udgangspunkt opererer man kun med en standardvedtægt, dog er der enkelte bestemmelser som kan variere alt efter om foreningen består af en etageejendom eller tæt/lav bebyggelse. Disse bestemmelser er også markeret i standardvedtægterne. […]

Krav til nye andelshavere

En ny andelshaver skal godkendes af foreningens bestyrelse. Dette sker i henhold til andelsboligforeningslovens § 6, stk. 5 hvor køber af en andelsbolig skal godkendes af foreningens bestyrelse. Optagelseskravene for nye andelshavere skal vedtages på generalforsamlingen og dermed fremgå i foreningens vedtægter. Afvisning af ansøgning Det er muligt for nye andelshavere at få deres godkendelse afvist, […]

Flere navne på andelsbeviset

Det er andelshavers egen beslutning om hvem der skal stå på andelsbeviset. Andelshaveren skal være opmærksom på, at de personer der står på andelsbeviset også ejer andelen i fællesskabet. Derudover skal der også tages forbehold for boligpælspligten, som gør at de indtegnede ejere skal bo i andelsboligen. Fjernelse og tilføjelse af navne på andelsbevis På […]

Regler for fælles udearealer

I foreningens vedtægter skal der fastsættes regler om vedligeholdelsespligten, da der ikke er nogle generelle lovregler for vedligeholdelsespligten mellem andelshaver og foreningen. Som udgangspunkt er det foreningen selv der har vedligeholdelsespligten af foreningens fælles udearealer, hvor andelshaver ikke har særskilt brugsret. Hegnsloven i forhold til fælles udearealer Når træer og buske plantes som hegn i/langs […]

Husorden

En husorden beskriver de fælles leveregler der er i hverdagen. Husorden skal være med til at skabe et sikkert, godt og trygt naboskab samt forebygge konflikter. Udformningen af husordenen Husordenen bliver vedtaget af generalforsamlingen og som udgangspunkt foregår det ved flertalsafstemning medmindre andet fremgår i foreningens vedtægter. Det er op til den enkelte forening at […]

Dødsfald

Hvis du har mistanke om, at din nabo er død skal du ringe til politiet og forklare dem situationen, og hvad du har oplevet. Vurderer du til gengæld, at der tale om at en anden persons liv er i fare, skal du rådfører dig hos politiet inden du bryder døren op ellers er det normalt […]

Bestyrelsens dokumenter

Andelshavere har ret til at læse eller få udleveret referater fra bestyrelsesmøder der skal dog tages forbehold for, at personoplysninger om andre andelshavere ikke må frigives, hvilket betyder at bestyrelsen skal anomynisere den slags oplysninger fra referatet inden frigivelsen af det. Det er op til bestyrelsen, hvordan de vil stille dokumentet til rådighed overfor andelshaverne. […]

Energimærkning af andelsbolig

Et energimærke synliggører en boligs energiforbrug fra A til G og er lovpligtig at have. A er det mest energivenligemærke, hvor G er det mindst energivenligemærke. Det er en energikonsulent der står for udarbejdelsen af energimærkningsrapporten. Synliggørelse af ens boligs energiforbrug Måden hvorpå man synliggøre ens boligs energiforburg er gennem en energimærkningsrapport. Rapporten er også med […]

Bopælspligt

Med bopælspligt i en andelsboligforening menes der, at man som andelshaver har pligt til at benytte boligen til helårsbeboelse. For at opfylde bopælspligten skal andelshaveren have registreret adressen i folkeregistret, samt fysisk opholde sig i boligen. Hvis man er i tvivl om man har bopælspligt i sin forening fremgår det i vedtægterne. Undtagelser til bopælspligten  […]

Økonomi

Hæftelse II

Her refererer økonomisk hæftelse til den gældsforpligtelse andelshaver har over for foreningen og ikke den enkeltes andelshavers lån i egen andel. Går foreningen konkurs Foreningen kan gå konkurs, hvis de ikke kan betale deres gældsforpligtelse. Ender foreningen med at stå over for en konkurs sag træder andelshavers hæftelse i kraft. Først vil foreningens ejendom og […]

Hæftelse I

Når man som person hæfter sig betyder det, at man forpligter sig til at tilbage betale et bestemt gældsbeløb. Skelnen mellem foreningens gæld og andelshavers personlige gæld Man skal være opmærksom på, at der skelnes mellem foreningens gæld og andelshaverens personlige gæld. Hvis man indtræder som andelshaver, bliver man også ansvarlig for en del af […]

Er det muligt at investere i vindmøller?

Det anbefaldes at foreningens formålsbestemmelse er i overens stemmelse med vedtægtsbestemmelsens formål. Hvad skal der til for at opføre vindmøller?  Hvis foreningen gerne vil investere i vindmøller udenfor foreningens område, anbefaldes det, at der er en enstemmighed blandt andelshaverne i foreningen om projektet samt om vedtægtsændring, da foreningens formålsbestemmelse er i relation til foreningens matrikelnummer. […]

Forældelse ved overprissager

Hvis køber har købt en andelsbolig, hvor prisen er højere end den tilladte maksimalpris er der tale om overpris. Forældelse i overprissager Ved forældelse i overprissager har køberen betalt overpris for sin andelsbolig, hvilket medfører at køberen mister retten til at det for meget betalte beløb tilbage betalt fra sælger, så længe kravet ikke er […]

Afskrivning på forbedringer

Afskrivning på forbedringer er obligatoriske, dog indeholder andelsboligforeningsloven ikke regler for fremgangsmåden ved afskrivninger på. Det er den enkelte forenings praksis der afgører dette. Klare retningslinjer for afskrivningspraksis Foreningen skal have klare retningslinjer for afskrivningspraksis, da foreningen er underlagt en foreningretlig lighedsgrundsætning, hvilket indebærer at alle andelshavere skal behandles lige i ens situationer – der […]

Tvangsauktion

Det er således, at en bank ikke kan overtage en andel på tvangsauktion, da de ikke opfylder vedtægtskravet om bopælspligt, til gengæld kan banken godt overtage en andel midlertidigt i forbindelse med en tvangsauktion. Dette skal fremgå i vedtægterne. Standardvedtægtens § 3, stk. 2 Det er en god ide, at foreningen benytter sig at standardvedtægtens […]

Maksimalpris

Maksimalprisen udtrykker den højeste pris man som sælger af en andelsbolig kan sælge sin andelsbolig for. Sælgeren kan ikke bestemme maksimalprisen, den er vedtaget i andelsboligforeningsloven. Definition af maksimalprisen Maksimalprisen er defineret af værdien af andelen i foreningens  formue, bedre kendt som andelsværdi + værdien af de gennemførte forbedringer i lejligheden + eventuelt værdien af […]

Honorar og godtgørelse

  Det er således, at bestyrelsesmedlemmerne godt må modtage et beløb for deres bestyrelsesarbejde. Her kan der udbetales et honorar (fast beløb) for det arbejde, der udføres eller en godtgørelse (beløb efter takst) for de udgifter der vedrører kontorhold og telefon i forbindelse med bestryelsesmedlemmerns arbejde. Bestyrelsesmedlemmerne må dog ikke modtage det honorar foreningen opkræver […]

Byggerådgivning

Kollaps af bygninger

Det kan være en god ide at ejer- eller andelsforeninger får en byggesagkyndig til at gennemgå ejendommen og foretage en tilstandsvurdering for sig, så de undgår at bygningen eventuelt kollapser grundet følgende: dårlig vedligeholdelse mangelfuld projektering fejl ved udførelse mangelfuldt tilsyn ekstrem belastning En byggesagkyndig gennemgår ejendommen fra kælder til loft for at sikre bygningens […]

Altaners tilstand

Som udgangspunkt er altaner sikre at færdes på, det er dog en god ide løbende at udføre en tilstandsvurdering af altanerne, da det vil kunne forebygge, at altankonstruktionerne nedbrydes unødigt eller kollapser. Det er især på ældre ejendomme fra før 1960 man skal være ekstra opmærksomme at udføre løbende kontrol på altanerne, da konstruktionen vil […]

Tip: sådan undgår I at betale overpris for håndværkere

Hvis foreningen har planer om et kommende byggeprojekt og skal i gang med at lede efter håndværkere til udførelse af arbejdet, skal I være opmærksom på muligheden for overpris blandt håndværkere. Byggebranchen oplever øget tralvhed og efterspørgslen på håndværkere er stor, da byggeaktiviteten er høj. Her får I nogle tips til, hvordan I undgår overpris: […]

Skybrudssikring – hvordan?

Mange kældre under gamle etagebygninger er ikke opført hensigtmæssigt ved store vandmængder af regn eller skyburd. Skaderne opstår når vandet trænger ind i bygningen gennem klimaskærmen eller op gennem kloarksystemet i kældren, derfor kan det være en god ide at få sikret bygningen mod indtrægende vand ved skybrud. Hvad kan foreningen selv gøre for at […]

Er det muligt at investere i vindmøller?

Det anbefaldes at foreningens formålsbestemmelse er i overens stemmelse med vedtægtsbestemmelsens formål. Hvad skal der til for at opføre vindmøller?  Hvis foreningen gerne vil investere i vindmøller udenfor foreningens område, anbefaldes det, at der er en enstemmighed blandt andelshaverne i foreningen om projektet samt om vedtægtsændring, da foreningens formålsbestemmelse er i relation til foreningens matrikelnummer. […]

Måling af radon

Radon defineres som et naturligt forekommende radioaktiv luftart, som hverken kan ses eller lugtes af personer. Radon eksisterer hovedsagligt i jorden under boligen. Måling af radon Mængden af radon kan kun konstateres ved hjælp af en måling i boligen. Målingen skal typisk foregå over en periode på 2 måneder. Der findes forskellige metoder hvorpå man […]

Forandringer i boligen

Vil en andelshaver foretage diverse forandringer i andelsboligen skal forandringerne udføres håndværksmæssigt forsvarligt i overensstemmelse med kravene i byggelovgivningen, lokalplaner og andre offentlige forskrifter mv. Hvornår skal forandringen anmeldes? Det er vigtigt, at forandringerne anmeldes skriftligt til bestyrelsen senest 5 uger inden, de iværksættes. Hvis forandring kræver byggetilladelse efter byggelovgivning eller andre forskrifter, skal tilladelsen […]

El- og vvs-tjek

Et el- og vvs-tjek er en rapport, som beskriver boligens tilstand af el- og vvs-installationer. Rapporten skal uarbejdes af en autoriseret el- eller vvs-installatør. Formålet med et el- og vvs-tjek, samt krav Formålet med rapporten er at konstatere om installationerne er lovlige og fungerer som de nu skal, deruodver er tjekkene også med til at […]

Energimærkning af andelsbolig

Et energimærke synliggører en boligs energiforbrug fra A til G og er lovpligtig at have. A er det mest energivenligemærke, hvor G er det mindst energivenligemærke. Det er en energikonsulent der står for udarbejdelsen af energimærkningsrapporten. Synliggørelse af ens boligs energiforbrug Måden hvorpå man synliggøre ens boligs energiforburg er gennem en energimærkningsrapport. Rapporten er også med […]